Jak dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości?
Jakie koszty się z tym wiążą?
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Taką instytucję określaną mianem współwłasności przewiduje w art. 195 Kodeks cywilny. Niestety w wielu przypadkach współwłasność uniemożliwia pełne korzystanie z jednej rzeczy kilku osobom jednocześnie. Nadto na tle wykonywania współwłasności jednej rzeczy może powstać spór pomiędzy poszczególnymi współwłaścicielami. Wówczas właściwym rozwiązaniem staje się zniesienie stanu współwłasności.
Współwłasność jednej rzeczy może mieć postać współwłasności łącznej lub w częściach ułamkowych.
Współwłasność łączna dotyczy głównie majątku objętego wspólnością ustawową małżonków oraz majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej. Współwłasność łączna w przypadku spółki prawa cywilnego charakteryzuje się tym, że wspólnik spółki cywilnej nie może rozporządzać udziałem we wspólnym majątku wspólników ani udziałem w poszczególnych składnikach tego majątku. Analogicznie w przypadku majątkowego ustroju małżeńskiego żaden z małżonków nie może rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym albo w poszczególnych składnikach tego majątku. Nadto w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Podobna zasada odnosi się do spółki cywilnej, której wspólnicy nie mogą w trakcie trwania spółki domagać się podziału wspólnego majątku.
Współwłasność w częściach ułamkowych jak sama nazwa wskazuje przyznaje każdemu ze współwłaścicieli udział we wspólnym prawie, który jest określony kwotowo ułamkiem. Charakteryzuje się ona m. in. tym, że:
1. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
2. Udział we współwłasności ułamkowej może być przedmiotem nie tylko obrotu, ale również przedmiotem egzekucji, może być na nim też ustanowiona hipoteka.
W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to strony mocą zgodnych oświadczeń woli mogą wyłączyć na okres nie dłuższy niż pięć lat. W ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu możliwe jest przedłużenie na dalsze pięć lat oraz ponowne przedłużenie. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.
Istotą zniesienia współwłasności jest przeniesienie udziałów we wspólnym prawie.
Zniesienie współwłasności zgodnie z żądaniem powinno nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, chyba, że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Jeśli współwłaściciele rzeczy wspólnej są zgodni co do zniesienia współwłasności to powinno to nastąpić w drodze umowy na podstawie złożonych oświadczeń woli. Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości powinno mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Jeśli zaś współwłaściciele nie potrafią się porozumieć w przedmiocie zniesienia współwłasności to pozostaje droga sądowa. W orzeczeniu sądowym wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Rzecz nie dająca się podzielić może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana z stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. W przypadku ustalenia przez sąd dopłat lub spłat, oznaczone zostaną: termin i sposób ich uiszczenia, wysokości i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. Na wniosek dłużnika w wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.
Warunkiem wszczęcia postępowania przed sądem celem zniesienia współwłasności nieruchomości jest złożenie wniosku, w którym należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności. W przypadku nieruchomości wymagane będzie więc załączenie odpisu aktualnego z księgi wieczystej prowadzonej przez sąd. Nadto wniosek taki musi czynić zadość wymaganiom formalnym, określonym w przepisach o pozwie, z tą różnicą, że zamiast pozwanego należy wskazać zainteresowanych w sprawie (uczestników). Do wniosku o zniesienie współwłasności poprzez podział wskazane jest również załączenie projektu podziału nieruchomości na części, który zaznaczony powinien być na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych. Projekt winien być sporządzony przez osobę uprawnioną i posiadającą odpowiednie kwalifikacje tj. biegłego geodetę.
Jeśli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia nieruchomości, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych to sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku. W toku postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze jej podziału sąd zasięga opinii wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W opinii tej mającej formę postanowienia właściwy organ ustosunkowuje się do zaproponowanego przez biegłego projektu podziału z punktu widzenia zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku z decyzją o warunkach zabudowy.
Jeśli sąd stwierdzi, że nie jest możliwe wydanie postanowienia na warunkach opisanych powyżej, a zachodzą podstawy do dokonania podziału nieruchomości, to sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się poprzez dopłaty.
Kolejnym rozstrzygnięciem, które może zapaść przed sądem w postępowaniu o zniesienie współwłasności jest postanowienie zarządzające sprzedaż nieruchomości należącej do współwłaścicieli, w którym sąd orzeknie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź tylko zarządzi sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia.
Dokonując umownego zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze podziału przed notariuszem konieczne staje się przedstawienie decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości.
Koszty związane ze zniesieniem współwłasności nieruchomości w postępowaniu sądowym przedstawiają się następująco:
1. Od wniosku w sprawie o zniesienie współwłasności pobiera się piątą część wpisu sądowego, obliczoną od wartości nieruchomości. Zatem, jeśli nieruchomość wycenimy na kwotę 50 000,00 zł i taką wskażemy we wniosku o zniesienie współwłasności to wpis sądowy wyniesie 720,00 zł
2. Połowę wpisu obliczonego na warunkach określonych w pkt 1 pobiera się, jeśli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności. Zatem przy nieruchomości o wartości 50 000,00 zł wpis w takim przypadku wyniesie 360,00 zł
Oczywiste jest, że początkowo koszt opłaty sądowej (wpisu) od wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości ponosi wnioskodawca, ale ostatecznie zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 520 Kodeksu postępowania cywilnego każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie. W postanowieniu rozstrzygającym sprawę sąd może jednak w określonych okolicznościach stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników, a także orzec obowiązek zwrotu kosztów postępowania wyłożonych przez uczestników.
Zauważyć trzeba też, że w świetle nowej ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, której przepisy wejdą w życie dopiero w 2006 r. wpis sądowy od wniosku o zniesienie współwłasności będzie miał charakter wpisu stałego w kwocie 1 000,00 zł lub 300,00 zł w przypadku wniosku zawierającego zgodny projekt zniesienia współwłasności.
Dokonując zniesienia współwłasności nieruchomości o wartości 50 000,00 zł w drodze umowy przed notariuszem, maksymalne wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna) może wynieść 1 000,00 zł. Za wypis aktu notarialnego uiścić zaś należy 6,00 zł za każdą jego rozpoczętą stronę. Oryginał aktu notarialnego notariusz zatrzymuje do przechowania w kancelarii notarialnej.
Innym obciążeniem związanym z umownym zniesieniem współwłasności jest podatek od umowy zniesienia współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat, pobierany na podstawie ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Podstawę opodatkowania stanowi w takim przypadku wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności. Stawka podatku od umowy zniesienia współwłasności wynosi:
1. przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2. przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych – 1 %.
Obowiązek zapłaty podatku ciąży solidarnie na wszystkich osobach będących stronami umowy o zniesienie współwłasności. Z racji, iż umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości ma formę aktu notarialnego, płatnikiem tego podatku jest notariusz, na którym ciąży więc obowiązek odprowadzenia pobranego podatku na rachunek bankowy właściwego urzędu skarbowego.
Podstawa prawna:
– Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93)
– Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r., nr 43, poz. 296)
– Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jednolity z późniejszymi zmianami: Dz. U. z 2002 r., nr 42, poz. 369)
– Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2000 r., nr 86, poz. 959)